Être un investisseur en 2022 n’est pas la chose la plus aisée. Le monde change tellement et pas toujours dans le meilleur des sens. Après la crise sanitaire de 2020, l’investisseur n’a plus d’autres choix que de s’adapter. La majorité d’entre nous dépend d’un salaire sauf que tout peut avoir une fin. Sans oublier que s’épanouir dans le poste que l’on occupe est très rare. 

En effet beaucoup de salariés souffrent de burnout et rêvent d’un avenir meilleur ou tout simplement de quitter leur emploi. Cependant, on s’est ce qu’on se quitte mais on ne sait pas ce que l’on retrouve. D’autres utilisent le C.D.I à bon escient pour investir dans l’immobilier et générer des revenus locatifs. 

Certains mettent 4 ans pour que ces revenus dépassent le salaire et leur permettent de devenir rentier. Imaginez-vous n’avoir plus besoin de travailler grâce à l’immobilier ? Vous pouvez très bien avoir votre congé à durée indéterminée. L’immobilier créée 90% des millionnaires grâce à 3 éléments: l’effet de levier, le cash flow et la plus-value qu’ils faut savoir optimiser. Le livre l’investisseur moderne aborde 3 stratégies à haut rendement pour multiplier vos investissements et 5 outils que les plus riches exploitent pour optimiser leur fiscalité.

Néanmoins, il n’y a pas que l’immobilier pour diversifier ses revenus et enfin devenir libre financièrement. Ces nouvelles stratégies sont souvent réservées à des privilégiés et vous ne les trouverez pas forcément dans les formations que l’on trouve de plus en plus sur internet. 

 

On mérite tous d’avoir un meilleur avenir et faire partie des nouveaux riches alors saisissez les meilleures opportunités. 

Investir est actuellement le meilleur moyen de devenir riche encore plus quand l’on voit l’inflation galopante suite à la guerre en Ukraine. C’est pourquoi, il est important d’apprendre à maîtriser les marchés financiers grâce à l’analyse fondamentale. C’est l’opportunité d’obtenir d’excellents rendements et générer des plus-values sur le long terme. Historiquement, personne n’est devenu riche en gardant son argent en banque.

D’autres leviers méritent aussi d’être pris en compte comme la puissance du crowdlending et de la blockchain pour s’enrichir dans ce nouveau monde. Si on va plus loin, il faut pouvoir investir sur des marchés méconnus du grand public comme le peer-to-peer et la métaverse tout en maîtrisant au mieux son risque !

 

1) Utiliser le levier du crédit bancaire comme un investisseur

 

Faire un emprunt bancaire n’est pas toujours la chose la plus positive dans l’esprit de 90% des français. En réalité, il s’agit du meilleur des outils pour s’enrichir et c’est la raison pour laquelle tout investisseur qui se respecte doit maîtriser ce levier. Bien Sûr, il n’est plus aussi facile de se faire financer sans apport pour un investissement locatif depuis 2020. Les banques sont soumises à de nouveaux critères pour financer les dossiers. Les taux remontent mais il ne faut pas avoir peur de ces quelques contraintes. Plus elles sont grandes, plus les bénéfices sont importants.

Concrètement, n’ayez pas peur des taux mais recherchez plutôt des garanties pour en tirer profit. Qui paie en réalité votre crédit bancaire ? Vos locataires sont les personnes qui financent vos projets immobiliers. 

Exemple : 

Vous empruntez 200 000 euros pour un T2 que vous comptez exploiter en location courte durée dans la vie d’Avignon. Votre mensualité de crédit dans ce cas est alors de 900 euros. De l’autre côté, votre exploitation vous génère 20 000 euros revenus locatifs à l’année soit 1200 euros de revenus net si on enlève toutes les charges. Vous générez alors une rente positive de 300 euros que l’on appelle le cash-flow. 

L’investisseur qui réalise cette opération a trouvé le bon partenaire pour trouver son crédit avec un financement sans apport avec seulement les frais de dossier à financer. Ainsi au bout de 25 ans, l’opération s’auto finance avec une cash-flow positif ce qui fait que votre investissement est entièrement financé par vos locataires.

Sans l’effet de levier, vous n’auriez pas pu devenir propriétaire ni générer des revenus passifs. En plus, si vous réalisez une opération rentable le banquier sera plus enclin à vous financer d’autres projets.

Imaginons que vous ayez la possibilité d’acheter tous les 2 ans un bien immobilier à partir de vos 30 ans jusqu’à l’âge de vos 60 ans. Vous arrivez presque à l’âge de la retraite avec 15 biens immobiliers d’une valeur moyenne de 200 000 euros soit un patrimoine immobilier de 3 millions d’euros. 4 de vos biens immobiliers n’ont plus d’encours bancaires alors vous avez 2000 euros de rentes sans compter le cash-flow de vos 11 autres biens.  

L’investisseur moderne emprunte pour se constituer un patrimoine. Une fois que votre encours est conséquent, il sera judicieux d’investir en société via une société civile immobilière par exemple ou avec le mécanisme de la holding. 

 

2) Utiliser des stratégies à haut rendement pour multiplier les investissements 

 

Acquérir des immeubles comme un investisseur moderne est une opportunité qu’il faut absolument saisir. Ils sont accessibles niveau prix dans des petites et moyennes villes. Il en existe à tous les prix de 100 000 euros à plus d’un million d’euros. Vous pouvez  acheter un immeuble de seulement 2 lots dans des villes de moins de 30 000 habitants. Avec l’acquisition de plusieurs biens en une seule fois, vous économisez de l’argent avec les frais de notaires et vous gagnez énormément de temps. Vous générez aussi plus de revenus tout en mixant les modes d’exploitation. 

La division immobilière est l’une des solutions les plus rentables pour financer presque gratuitement sa résidence principale. Imaginez que vous trouvez une maison a un bon prix mais avec une surface plus grande que vos besoins. Vous pouvez alors la diviser pour utiliser une partie en dépendance à louer en meublé pour diminuer votre encours bancaire. Si votre bien se situe dans une zone attractive alors augmenter la rentabilité de votre projet avec la location courte durée. 

Il y a tellement d’exemples pour évoquer l’intérêt de la division qu’on en ferait bien un livre entier sur le sujet. Sachez seulement que les marchands de biens l’exploitent pour une raison bien précise. 

 

L’investissement à étranger est particulièrement intéressant dès que l’on a de l’apport qu’on souhaite utiliser et que les banques françaises ne veulent plus vous financer.

Vous pouvez investir à Bali, à Dubaï, aux États-Unis ou encore en Espagne à partir de 100 000 euros avec une rentabilité de 10% pour certains projets. De plus, vous avez l’option dans certains cas d’y aller passer quelques séjours durant l’année. Prenons une destination comme Bali où vous avez la possibilité d’acquérir une villa autour de 200 000 euros avec en prime 3 semaines de vacances chez vous. Les revenus de cette opération sont conséquents autour de 2000 euros mensuels. Il y a de nombreux aspects à étudier avant d’investir à l’étranger comme la situation géopolitique du pays ainsi que la qualité du partenaire sur place.  Le plus gros inconvénient est qu’il faut pratiquement toujours l’intégralité du montant du projet pour investir sauf cas particulier ou un apport de 30% suffit.

Acquérir un bien aux États-Unis restera toujours un investissement immobilier que tout investisseur peut réaliser une fois dans sa vie. 

 

3) La méthode de l’investisseur moderne pour continuer à investir

 

Les banques ne peuvent pas financer indéfiniment les investisseurs en propre car votre encours bancaire ne peut pas dépasser 35% des revenus de votre foyer. Vos salaires ne peuvent pas non plus augmenter de 10% tous les ans, surtout actuellement.  

Il faut pour continuer à investir entreprendre à côté de votre emploi de salarié pour tester le marché. Pour vous lancer dans l’entrepreneuriat, vous pouvez vendre des services comme des coachings, des accompagnements ou des formations. Vous pouvez avoir une activité de vente en utilisant la puissance du e-commerce avec Amazon FBA. Certaines activités ne demandent que 2000 euros pour être lancées. Ainsi, vous avez un salaire qui rentre tous les mois et des revenus complémentaires du fait de votre activité dans l’entrepreneuriat.

L’objectif, c’est qu’au bout de 2 à 3 ans les revenus de votre nouvelle activité vous permettent d’emprunter via une holding en utilisant la trésorerie positive et 2 bilans positifs pour continuer à investir. Ce levier de l’entrepreneuriat est l’un des piliers de la stratégie de Ludovic Bréant, entrepreneur qui a créé plus de 100 entreprises et propriétaire de plus de 1000 biens. Tout le monde ne peut pas avoir les mêmes résultats mais en augmentant vos sources de revenus vous multipliez vos opportunités d’investissements.

À l’étranger, le cash is king et on vous facilite beaucoup plus l’accès au financement selon votre montant d’apport. C’est le cas à Dubaï ou vous pouvez avoir des facilités de paiement en 10 fois ou sur quelques années. Les opportunités de reventes sont la solution derrière pour enchaîner les opérations derrière avec beaucoup moins de contrainte qu’en France. 

 

4 : Réinvestir son cash-flow dans les marchés financiers performants 

 

On dit souvent que le casino gagne toujours, bizarrement les marchés financiers montent toujours. Il y a eu de nombreuses crises ou les marchés jusqu’à 40% et pourtant ils remontent toujours. Analysons les performances du S&P 500 au cours des 40 à 50 dernières années. Le rendement annuel sur toutes ces années est en moyenne de 9,4%.

Obtenir ces performances est possible en investissant dans les ETF qui sont des fonds indiciels qui reproduisent l’évolution de la valeur d’un indice boursier. Ainsi, il existe un ETF STOXX 5 qui reproduit la performance de l’indice boursier européen. 

En investissant 500 €  chaque mois dans une ETF qui reprend l’indice du S&P 500 avec un rendement annuel de 9,4% (en prenant en compte les performances historiques) pendant 20 ans alors cela rapportera 234 000 euros. Si vous placez la même somme durant 20 ans sur votre livret A alors vous n’aurez que 120 000 euros. Ainsi, votre investissement sur les marchés financiers double votre capital. 

Il existe aussi le private equity pour performer sur les marchés avec un rendement annuel moyen de 11,7% sur la période 2006-2020. À la différence des ETF, le private equity consiste à prendre des participations majoritaires ou minoritaires dans le capital de sociétés non cotées en bourse.

 

Conclusion 

 

Les opportunités d’investissements ne manquent pas pour l’investisseur moderne. L’ouvrage du même nom analyse en détail les meilleures stratégies pour investir sur les marchés peer-to-peer ou encore les crypto-monnaies. Ces analyses sont plus que nécessaires pour parer aux chutes du marché des cryptos par exemple. Ces crises sont extrêmement difficiles à anticiper et dans la plupart des cas, on réagit à l’inverse de ce que l’investisseur moderne devrait faire.

C’est à dire ne surtout pas vendre quand les marchés baissent mais les voir comme des opportunités que les riches saisissent. C’est l’une des raisons pour laquelle Jérémy Pajot, diplômé d’un magistère de finance à la Sorbonne avec 8 ans d’expérience dans de grandes banques privées dont la banque Edmond de Rothschild. partage dans ce livre, les connaissances et les résultats qui lui ont permis de ne plus dépendre d’un salaire. 

Entre ses hautes études de finance et son expérience dans le monde exclusif des banques privées, ce livre vous donne tous les outils pour anticiper, comprendre et investir sereinement dans ce nouveau monde.

Il se fera un plaisir d’échanger avec vous sur vos différents projets et voir les résultats que vous obtenez après la lecture de cet article ou du livre l’investisseur moderne comment faire partie des nouveaux riches.

Article écrit par Thibault Ébobisé Épée.

Fondateur de Golden Inspirations.